唐代诗人: 白居易 王勃 王维 苏轼 孟浩然 李白 杜甫 李商隐 | 宋代诗人: 辛弃疾 柳永 李清照 司马迁 欧阳修 王安石 杨万里 | 清代诗人: 龚自珍 曹雪芹 梁启超 蒲松龄 林则徐
古诗文网 > 古文典籍 > 黄帝内经 > 左晖是哪里人|【绝密】左晖最新演讲:我比较看重的是未来中国有才华的年轻人会去哪儿?

左晖是哪里人|【绝密】左晖最新演讲:我比较看重的是未来中国有才华的年轻人会去哪儿?

作者: (古诗文网)        2019-03-08 16:20

 

【艳姐说】

 

如果说,在当下这个时点,谁比较有资格谈中国房地产的存量市场?那应该是左晖。如今的链家,几乎可以成为存量市场的龙头老大。

上周末,左晖现身上海,他在易居沃顿第六期中国房地产实战研修项目的课堂上,给300多名高管带来了他最新的演讲干货。艳姐作为房教中国品牌总监,对接此次课程的媒体接待工作,艳姐在现场也聆听了左晖对于中国房地产市场的独到观点。

 

左晖演讲离不开数据,其中有好几组数据反映出了未来的趋势:从千人购房率可以看出,美国人、澳大利亚人都比中国人高,说明中国人还不是最热衷买房的;北京、上海等一线城市的租赁人口占比也不及世界级大都市,在城市化过程中,租房的人会越来越多,这是一个大概率事件。

左晖还说了这么一句:“我们今天最关注的问题其实是人口的问题,今年大家可以看到整个市场非常波动,政策背后的原因你也看不懂,市场有地方起来有地方下去,与其研究背后的复杂原因,不如来看一下全国中国有才华的年轻人他们会去哪,也是我们比较看重的一个事情。”

下面,艳姐就其中的精彩话题和论点,和大家进行分享和解析。

NO. 1

未来的人口向大都市圈集中?

左晖一上来的第一个话题就围绕着人口分布而展开,在他看来,人口的分布对于中国房地产的发展是个非常重要的因素。

 

(图片来自易居沃顿讲义)

从上表中看到,世界级城市圈的人口集中度大多是非常高的,除了纽约城市圈外,其他世界级城市圈的人口占全国人口的比例都超过了10%。

而再来看下中国的三大城市圈,北京、上海、广州的比例分别为1.6%、1.8%、1.0%,和其他国外的城市相比非常低。

左晖认为全世界各个发达市场都有这样的特点:人向城市集中,向城市圈集中,向城市中心集中,人们还是要享受城市中的配套设施和便利,包括这两年曼哈顿对周边年轻人的吸纳,是一种新的潮流。

左晖的判断是:中国一些大的都市圈,包括沿长江经济带,这些相对来说会是人口密集分布的区域,中国未来10亿人口会非常集中在城市圈里面。重点可以看下中国有才华的年轻人会去哪,这是我们比较看重的一个事情。

而这给到艳姐的启示是:未来北上广等核心城市圈永远不会落幕,其房地产市场无论是新房、二手房、租赁市场都相对来说比较稳定,且发展的动力相对比较强劲。

NO. 2

未来更多的人会去租房?

今年租售同权、租赁用地等调控让很多人都有这样的疑惑:未来我们到底会不会进入租赁时代?

左晖拿出了下面的这张图:这张图反映了目前世界各大城市的租赁人口情况,可以看到北京、上海、深圳和其他城市相比,租赁人口所占比例较低,都在40%以下,租赁人口占比仍然有比较大的发展空间。

 

左晖认为今天中国总体来看80%住在自己的房子里,20%住在别人的房子里。但在城市化过程中,租房的人会越来越多,这是一个大概率事件。

以北京为例:北京人均居住面积30平米左右,但租房的人均居住面积只有15平米。北京现在有一亿平米的租赁住宅,未来我们判断像北京这种一线城市,有一千万的租赁人口,未来人均租赁住房面积大概到25平米的话,说明这个市场需要2亿到2.5亿的租赁面积,相对于现在一亿平米的租赁面积缺口在1亿到1.5亿。

艳姐觉得左晖有着不同于常人的战略眼光,很多人只看到增量市场的快速资金回笼的短期优势,但不知道增量市场其实是一种消耗,总有消耗殆尽的一天,最终增量也会变成存量。在所有人都很快的时候,左晖做的确实“慢”的事情,在存量市场上逐渐打下了自己的优势,但却能持续稳定地发展下去。

NO. 3

美国人比中国人爱买房?

很多人都认为买房是一件人生大事,一个人如果没有房子,可能就是个loser,所以,买房是人生中必不可少的事情,所以众人的感觉就是:大家都在竭尽全力去买房。

       

与交易最为接近的链家董事长左晖给出了不同的答案,根据链家的统计,在全球范围内,中国人根本不算是爱买房一族。左晖介绍,就全球的千人购房率(每一千个城市常住人口中的当年购房人数)而言,澳大利亚人才是最爱买房的,其2016年的千人购房率为24,历史均值为29,历史峰值更达到了32!

而在国人印象中爱消费、爱自由、更爱租房的美国人,历史平均千人购房率也比中国高,达到19,历史峰值更是达到26。

在楼市火热的2016年,北京、上海、广州、深圳的千人购房率分别为18、20、21、12;而英国的这个指标为24,美国是19;就历史均值而言,北上广深四大城市均低于澳大利亚、美国、英国和台湾地区。

 

左晖说了这么一句:“我自己感觉不是因为咱们不太愿意买房子,可能是因为房子有点贵了。”

过去10年间,北京、上海等城市的房价涨幅也许超过10倍,但真正的房价上涨就十几个月。为什么?核心是如果今年的千人流通率不够的话,一定会有一波积压在明年,导致流通率上升。所以,我们要强调所谓的中性价值观,保持市场合理的流通率,是调控本身的目标之一。

NO. 4

租金核心变量是城市的平均收入

左晖用他的专业度对目前很多人所信奉的租金回报率进行了反驳:今天对比中国的租金回报率和老外租金回报率的差异,说我们租金回报率太低,反映出来资产价格太高,这个事情没什么意义。

我们即期的回报率和远期的回报率差距非常大,比如拿今天的租金除以今天的资产价格,你再拿今天的租金除以五年前的资产价格,差别就非常大。今天算出来回报率是2%,但拿交易成本来看,回报率也许是6%,而老外即期和远期的回报率基本是一致的。

左晖还纠正了一个大家的固有观念:租金本来和房价没关系,租金核心变量是城市的平均收入,就是消费者平均收入,所有的国家所有的城市,基本上租金占平均收入的比例是一个常数,换句话说我们有一个结论:这个市场是不存在租不起这件事情。只要你收入跑赢城市居民收入平均水平,你就能租得起。

左晖将北京与东京的类似区域租金收入比进行了对比,如东京代代木公园附近,租金收入比为35.8%,而北京奥林匹克森林公园附近,这个数字只有17.4%。这些数字说明,目前一线城市的房租还有一定的发展空间。

 

下面这张图反映了目前一线和二线城市的租金收入比,其比例均不到30%。左晖认为未来的租金市场会是一个巨大的红利市场,今天的租金规模会在未来十年里面从一万亿涨到三万亿。

 

彩蛋:艳姐提问左晖时间

当日现场,艳姐也在现场和左晖进行了互动,艳姐问了左晖如下问题:

Q:如果我们做住宅售卖资金回笼一到两年,做租赁的话资金回笼十到二十年,我们知道链家收佣金,同样三百万的房子,如果出售的话佣金有六万,租赁的话佣金估计也就总共4000,您不是应该担心吗?为什么还会看好租赁这一块,或者说用什么方案解决这一块?

左晖:这是两个生意,我们主要做三件事,第一件事是交易平台;第二件事是资管;第三个就是房地产金融。刚才说的是交易的事情,通过交易收取佣金,从交易佣金市场来看,租赁市场和交易市场是不能比的,但是自如做的是资产的生意,我们把资产拿过来保值增值,相对来说是一个存量运营的生意,这个生意比起开发商来说还是要难很多。

第一个这个生意市场要足够大,如果小的话没必要费劲了。第二个就是足够复杂,因为对运营、对IT的能力要求非常高,在这样的领域里面,这也是我们也会担心的,我们会觉得开发商不太能做好的原因,这个是完全不同的生意,但规模能够做很大,我们感觉中国未来最大品牌能够做到五百万间到一千万间,一年的租金收入可能会超过两千个亿,所以说这个市场其实是足够大。

 

地产人言   言尽地产人与事

我们关注:企业战略、新盘速递、买房故事、产品推介、高管离职、土地市场。

欢迎投稿至727869321@qq.com

欢迎加微信:

 




左晖是哪里人 左晖我有一个梦想 左晖的创业经历 本文由古诗文网整理所得,转载请标明来源,谢谢!
本文链接地址:左晖是哪里人|【绝密】左晖最新演讲:我比较看重的是未来中国有才华的年轻人会去哪儿?http://www.hr7c.com/huangdinajing/151614.html

© 2012 古诗文网 | 古诗大全 诗词名句 古文典籍 文言文名篇 唐诗三百首 宋词精选 元曲精选 网站地图 广告合作:732213452