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左晖身价排名|左晖说中国的中介费不高,你怎么看?

作者: (古诗文网)        2019-03-08 16:44

文章来源:授权转载自微信公众号“叁里河”(ID:Sanlihe1)

作者:江大桥

原标题:中介费说高不高,说低不低

 

光看到美国经纪人活的滋润,没看到人家做了什么是不对的。

链家的老大左晖在最近的一次采访中为中介行业叫屈,说:中国的中介费普遍费率大概在2.5%左右,在全世界看来,也不算高。美国是6%,日本是6%,台湾是5%,南非是8%,香港虽然是2%,但是还有1%的预支的费用。”

 

言下之意,目前国内房产中介的中介费太低了。

 

数字是没错,但是就像比较同类型商品,你只比较价格,却不提质量、做工,就一点意义都没有。就拿左晖举例的美国来说,美国确实是6个点的中介费,但这6个点,是要买卖双方的经纪人两个人分的。而且双方各自的公司还要再分走10-50%。按6个点平分算下来,成交价格百万美元的一套房子,扣除各项税费,美国的房屋中介人员预计能拿到1万美元的提成。

 

在国内,链家平均2.7%的中介费算是行业比较高的,如果成交一套500万元的房子,中介费是13.5万元。单纯从中介费的多少看,链家没有比美国的同行少,不同的是,成交一套房子,美国是经纪人个人拿大头,国内,比如链家,13.5万元的中介费,最后分到带你看房的那个中介手里,可能只有1万元左右。

 

这首先跟国内外中介行业的操作模式有关。简单说,美国的房屋经纪人,可以等同于一个链家门店,一个人从找客户,到信息录入,到砍价成交,资料审核,跟银行打交道,一条龙全做了。而链家门店,带人看房,跟后期帮你签合同的,帮你录入资料的,可能都是不同的人,只能是最后大家一起分2.7%的中介费。

 

所以国内外房屋中介的形象特别迥异,我们这边房屋中介人员最常见的形象是白衬衫,黑西裤,黑皮鞋,一辆小电驴,而国外房产经纪,则出手阔绰,开豪车,住豪宅完全不在话下。比如美剧《无耻之徒》中,跟Fiona打交道的房产经纪人,不仅有一辆奔驰AMG,还能随手拿出几十万美金,买下Fiona因为资金问题而贱卖的房子。

 

两边中介人员的工作状态也不一样,美国的房屋经纪人可以挂靠在大公司,也可以三五个人组成一个小工作室,个人跟公司的关系比较“清淡”,我们这边中介人员开展工作大多靠的是公司口碑,不少门店都要在晨会上喊鸡血口号,个人跟公司是捆绑发展的。

 

但两边最大的不同,还是赚钱模式的差别:美国的房屋经纪人直接代表客户的利益,靠给客户争取利益赚钱,国内中介大多赚的还是“信息不对称”的钱,比如中介费两头收,花言巧语模糊双方的要求和条件,什么都好说,只要合同一签,中介费一收,我还管你毛线。

 

所以国内房屋中介人员的名声差,好多人一听绕着走,宁可自己看好房子,谈妥了找中介公司交点手续费,也不愿意让中介多掺和。

 

在美国,按照法律规定,二手房交易,买卖双方必须要有经纪人。而且房产中介只服务一方,买方经纪人会持续担任买方经纪人,卖方经纪人也一样,不可能出现一个经纪人同时服务买卖双方的情况,这首先就避免了经纪人利用双方信息不对称两头瞒的情况。

 

其次,美国的各个州都各自的MLS 系统,即房地产综合信息平台。经纪人只需要缴会员费就可以使用,整个城市的经纪人共享这个系统,信息公开透明,经纪人想赚钱只能拼“个人能力”。

 

以买方经纪人为例,他们的服务内容包括:帮客户确定用于购买不动产所能承担的费用,获得银行和金融机构的资格预审,以及列出在这一价格范围和地域的不动产。

 

这是看上房子之前的事儿,看上房子之后,买方经纪人的工作才真正开始。

 

除了帮忙使劲砍价外,买方经纪人还要帮客户向户籍公司调查房源的产权和抵押情况,并联系专业机构做房屋状况检测,如果房屋的水、电、气和结构等有损坏或老化的,催着房东出钱修复。

 

如果客户有其他要求,买房经纪人也需要“照顾”到。比如对小区里的邻居都是些什么人,白人、黑人比例,或是亚裔、西班牙裔孩子的上学情况,或是周边公立学校的入学门槛等等,包括交通,税收和社区特色的详细信息,这些都是需要房产经纪人对答如流的分内之事。

 

所以跟国内房产中介都是年轻人不一样,在美国经纪人这个行当,经验更值钱,做的时间越长,对各种信息了解越多,年龄反而成为加分项。钱江晚报在《美国房地产经纪人为何受人尊重》的一个采访对象,就是选择了她的邻居,一位年近70岁的房地产经纪人,做自己的经纪人,因为他对这里真的太熟悉了。

 

当然,在提供各种繁琐细致的附加信息之外,经纪人更简单粗暴的能力展示仍然是“淘笋盘”。

 

天涯的一个帖子里,名为“小林7229”的用户,就曾帮其舅舅买下Lexington view Ln 的一所豪宅。当时的房子的市场价大约在50万美元,而房主因为无力偿还贷款便用低价将房屋出手,最后只花了35万美元,同时,贷款利息很低,15年月供才2600美元,这还包括地税和保险,但租金达到了2500美元。在买下之后,这位经纪人还为其舅舅提供了运营和出租的服务。

 

这种能力放在国内,会直接被中介公司内部“变现”,但美国的经纪人之所以愿意拿出来给客户“淘便宜”,是因为这是塑造个人品牌的好机会,品牌站住了,客户源源不断,比吃饱一次划算的多。

 

而卖方经纪人代表卖方利益的时候也同样不遗余地。

 

卖方经纪人最主要的一个工作是帮助房子定价, 这需要他们不仅要对客户的物业有准确评估,还要了解整个市场的基本行情, 甚至是经济环境的变化,这样才能作出比较准确的市场分析方法。

 

之后他们需要帮助客户制定合理的融资或抵押计划,快速完成销售,还会针对房屋结构和装修给出专业的调整意见,以让房屋价值最大化。为了让房子卖的好,卖的快,卖方经纪人会提供全面的营销计划,包括而不限于请专业摄影师拍照片,帮助制作宣传册,通过各种渠道给予大量曝光等。

 

同时,他们还需要帮助处理一系列法规合规文件,比如把房屋白蚁报告到火灾保险,要帮着跟代书公司、产权公司或跟结算律师做结算安排等。因此卖方经纪人也会是整个二手房交易市场合规性的第一个把关人,北美购房网的一篇文章提到:“在提交价格的时候没有首付资金证明,没有贷款预批信,卖方经纪人是会压根就不搭理我们的”。

 

所以,一个合格的卖方经纪人不仅要懂建筑,还要懂财务、法务,如果是少数族裔买房者,可能还得当一下专业的翻译,因为需要处理验房报告,贷款证明,房屋保险,地契和成交报表等。

 

而且这些服务以客户需要为限,一个美国经纪人曾坦言,《北京遇上西雅图》中吴秀波饰演的房产经纪人,那种“随叫随到五星级生活服务”,正是他们日常工作的写照。

 

因此,光看到美国经纪人活的滋润,没看到人家的付出是不对的。

 

也是因为各种高要求,美国的房产经纪人是一个很有“门槛”的工作。房地产经纪人需要持证上岗,而经纪人执照(Salesperson License)很不好考,考前的培训包括6门学科,180小时的课堂学习,如现代房地产学,当地州房地产法、代理法、合同法,房地产金融学等内容。考试的题目有近50页,要在3个小时内考完,通过率平均是60%。

 

从学历来看,美国房产经纪人92%拥有大学及以上学历,从事房产经纪人职业的平均年数达15年,平均年龄为57岁。而按照中国房地产经纪行业的注册信息看,国内中介公司的员工,大专学历以及以下学历占了多数,占比超过87%,考虑到这几年的扩招,已经是有所提高了。

所以,问题来了,一个懂金融、懂法律,懂经济周期,懂房屋装修,懂水电煤气,懂周边就业入学政策、懂你邻居什么脾性,还基本素养好,真心实意为你服务,豁出力气给你砍价的中介,你觉得多少中介费算高?

 

 

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