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左晖是哪里人|链家左晖:未来10亿人口会集中在城市圈!我最关心有才华的年轻人会去哪儿?

作者: (古诗文网)        2019-03-08 16:22

 

作者: Arcadia  来源:地产人言

原标题:左晖最新演讲:我比较看重的是未来中国有才华的年轻人会去哪儿?

 

如果说,在当下这个时点,谁比较有资格谈中国房地产的存量市场?那应该是左晖。如今的链家,几乎可以成为存量市场的龙头老大。

上周末,左晖现身上海,他在易居沃顿第六期中国房地产实战研修项目的课堂上,给300多名高管带来了他最新的演讲干货。

左晖演讲离不开数据,其中有好几组数据反映出了未来的趋势:从千人购房率可以看出,美国人、澳大利亚人都比中国人高,说明中国人还不是最热衷买房的。

北京、上海等一线城市的租赁人口占比也不及世界级大都市,在城市化过程中,租房的人会越来越多,这是一个大概率事件。

左晖还说了这么一句:“我们今天最关注的问题其实是人口的问题,今年大家可以看到整个市场非常波动,政策背后的原因你也看不懂。

市场有地方起来有地方下去,与其研究背后的复杂原因,不如来看一下全国中国有才华的年轻人他们会去哪,也是我们比较看重的一个事情。”

01

未来的人口向大都市圈集中?

左晖一上来的第一个话题就围绕着人口分布而展开,在他看来,人口的分布对于中国房地产的发展是个非常重要的因素。

 

(图片来自易居沃顿讲义)

从上表中看到,世界级城市圈的人口集中度大多是非常高的,除了纽约城市圈外,其他世界级城市圈的人口占全国人口的比例都超过了10%。

而再来看下中国的三大城市圈,北京、上海、广州的比例分别为1.6%、1.8%、1.0%,和其他国外的城市相比非常低。

左晖认为全世界各个发达市场都有这样的特点:

人向城市集中,向城市圈集中,向城市中心集中,人们还是要享受城市中的配套设施和便利,包括这两年曼哈顿对周边年轻人的吸纳,是一种新的潮流。

左晖的判断是:

中国一些大的都市圈,包括沿长江经济带,这些相对来说会是人口密集分布的区域,中国未来10亿人口会非常集中在城市圈里面。

重点可以看下中国有才华的年轻人会去哪,这是我们比较看重的一个事情。

而这给到艳姐的启示是:未来北上广等核心城市圈永远不会落幕,其房地产市场无论是新房、二手房、租赁市场都相对来说比较稳定,且发展的动力相对比较强劲。

02

未来更多的人会去租房?

今年租售同权、租赁用地等调控让很多人都有这样的疑惑:未来我们到底会不会进入租赁时代?

左晖拿出了下面的这张图:

这张图反映了目前世界各大城市的租赁人口情况,可以看到北京、上海、深圳和其他城市相比.

租赁人口所占比例较低,都在40%以下,租赁人口占比仍然有比较大的发展空间。

 

左晖认为今天中国总体来看80%住在自己的房子里,20%住在别人的房子里。但在城市化过程中,租房的人会越来越多,这是一个大概率事件。

以北京为例:北京人均居住面积30平米左右,但租房的人均居住面积只有15平米。

北京现在有一亿平米的租赁住宅,未来我们判断像北京这种一线城市,有一千万的租赁人口,未来人均租赁住房面积大概到25平米的话。

说明这个市场需要2亿到2.5亿的租赁面积,相对于现在一亿平米的租赁面积缺口在1亿到1.5亿。

艳姐觉得左晖有着不同于常人的战略眼光,很多人只看到增量市场的快速资金回笼的短期优势,但不知道增量市场其实是一种消耗,总有消耗殆尽的一天,最终增量也会变成存量。

在所有人都很快的时候,左晖做的确实“慢”的事情,在存量市场上逐渐打下了自己的优势,但却能持续稳定地发展下去。

03

美国人比中国人爱买房?

很多人都认为买房是一件人生大事,一个人如果没有房子,可能就是个loser,所以,买房是人生中必不可少的事情,所以众人的感觉就是:大家都在竭尽全力去买房。

       

与交易最为接近的链家董事长左晖给出了不同的答案,根据链家的统计,在全球范围内,中国人根本不算是爱买房一族。

左晖介绍,就全球的千人购房率(每一千个城市常住人口中的当年购房人数)而言.

澳大利亚人才是最爱买房的,其2016年的千人购房率为24,历史均值为29,历史峰值更达到了32!

而在国人印象中爱消费、爱自由、更爱租房的美国人,历史平均千人购房率也比中国高,达到19,历史峰值更是达到26。

在楼市火热的2016年,北京、上海、广州、深圳的千人购房率分别为18、20、21、12。

而英国的这个指标为24,美国是19;就历史均值而言,北上广深四大城市均低于澳大利亚、美国、英国和台湾地区。

 

左晖说了这么一句:“我自己感觉不是因为咱们不太愿意买房子,可能是因为房子有点贵了。”

过去10年间,北京、上海等城市的房价涨幅也许超过10倍,但真正的房价上涨就十几个月。

为什么?核心是如果今年的千人流通率不够的话,一定会有一波积压在明年,导致流通率上升。

所以,我们要强调所谓的中性价值观,保持市场合理的流通率,是调控本身的目标之一。

04

租金本来和房价没关系

左晖用他的专业度对目前很多人所信奉的租金回报率进行了反驳:

今天对比中国的租金回报率和老外租金回报率的差异,说我们租金回报率太低,反映出来资产价格太高,这个事情没什么意义。

我们即期的回报率和远期的回报率差距非常大,比如拿今天的租金除以今天的资产价格,你再拿今天的租金除以五年前的资产价格,差别就非常大。

今天算出来回报率是2%,但拿交易成本来看,回报率也许是6%,而老外即期和远期的回报率基本是一致的。

左晖还纠正了一个大家的固有观念:租金本来和房价没关系,租金核心变量是城市的平均收入。

就是消费者平均收入,所有的国家所有的城市,基本上租金占平均收入的比例是一个常数。

换句话说我们有一个结论:这个市场是不存在租不起这件事情。只要你收入跑赢城市居民收入平均水平,你就能租得起。

左晖将北京与东京的类似区域租金收入比进行了对比,如东京代代木公园附近,租金收入比为35.8%,而北京奥林匹克森林公园附近,这个数字只有17.4%。

这些数字说明,目前一线城市的房租还有一定的发展空间。

 

下面这张图反映了目前一线和二线城市的租金收入比,其比例均不到30%。

左晖认为未来的租金市场会是一个巨大的红利市场,今天的租金规模会在未来十年里面从一万亿涨到三万亿。

 

 

链家董事长左晖:“有产”肯定比“无产”好!

2017年8月31日,第60期江湖沙龙在国际金融博物馆举办,特邀链家集团董事长左晖先生做客现场,讲述“租赁新时代”。

左晖也曾是个“北漂”,“1992年,我大学毕业,2004年买了第一套房子,中间这12年,我一直在租房,换了10个房子,也曾经被骗得一塌糊涂。”

他说,未来10年,中国的租赁市场规模将达3万亿,但当下,租房子还远不是一件有品质、有尊严的事。

以下为左晖演讲精编:

今天我不太想得出什么具体结论,但是我可以给大家提供一些数据。我大概准备了七个角度,讨论一下“租赁新时代”。

第一个角度:城市的人口

中国现在有7亿城市人口,未来大约10亿,他们将怎样分布?这是第一个变量。是分散更好,还是集中更好?学术界普遍认为集中分布会让效率更高。

目前,大概有20个以一、二线城市为中心的城市圈正在逐步崛起。据估计,未来可能每一个城市圈会拥有2000-3000万人口,等于占总城市人口的一半。

租房其实是大城市的问题,三线及以下城市的租赁市场都很稳定,因为租金稳定,租赁住宅的供应量也都非常丰富。

中国从1994年正式房改到现在23年的时间,我个人认为中国房地产业还是了不起的,总体来看,居民的住房问题得到了基本解决。

第二个角度:合理的交易量

中国房地产市场是增量思维。2016年,全国房屋交易1500万套,其中950万套是新房,550万套是二手房。

对对比美国,大概卖了600万套房,其中550万套是二手房,50万套是新房。当然,我们也看到像北京、上海等城市,二手房交易量占到70%-80%。

所以,未来真正能解决房地产流通的手段到底是什么?最近我们在谈一个概念中性的价值观,就是面对当下的房地产市场和调控,我们的价值观到底是什么?

我们一直在关注一个指标“千人的流通率”,是指一个城市在合理或均衡状态下,应该有多少人能够通过二手房或新房市场买到或换到自己的住房。

成熟市场的历史均值保持在2025‰之间。按今年3月份的数据看,北京大概40‰,但是这几个月来看,年化可能只有6‰-7‰。

这个指标过低的话,房价就会面临很大的压力。

过去10年间,北京、上海等城市的房价涨幅也许超过10倍,但真正的房价上涨就十几个月。

为什么?核心是如果今年的千人流通率不够的话,一定会有一波积压在明年,导致流通率上升。

所以,我们要强调所谓的中性价值观,保持市场合理的流通率,是调控本身的目标之一。

第三个角度:买房和租房

一个城市里到底有多少人需要靠买房子解决居住问题,多少人要靠租房子解决?相比于美、英、法等国,中国的租房占比小。

租房比例到底多少才合理?我们判断,未来中国的租赁人口占比大概是1/3,城市越大,比例越高,北京未来会超过50%。

所以我们拿前面三个数据算一算,基本上就能知道市场上到底需要多少套房子、买卖交易及租赁交易,才能满足人们的基本需求。

第四个角度:政府和市场

租赁住宅的供应主体到底是C端、B端,还是G端?所有城市都会经历这样一段时间:当城市发展出现贫富分化,政府就要进行救济,会产生各种各样形式的公租住宅。

其实,各个城市的租赁问题都会导致一些不太好的结果,大概有四种。

第一,贫穷人口的集中化;第二,导致一些社会矛盾;

第三,租赁住宅不够,租金上涨,会出现“回巢”现象,有一个数据我看了蛮震惊,2014年英国20-34岁的年轻人和父母住在一起的比例为26%,比十年前高了很多;

第四,代际传承问题,租房家庭的孩子很可能也在租房,有房阶层的孩子也是有房阶层。

今天的问题都不是新鲜问题,是历史上出现过的。国际上很多城市最终解决问题是靠货币补贴。

所以,我觉得政府在这里面的占比最好不要超过10%。当政府公租住宅比例过高,会导致占用太多资源,效率不够。

各城市都在大规模启用租赁住宅是对的,因为现在的规模量的确非常小,北京估计起码要有3千万平米才能基本缓解在北京租房困难的问题。

第五个角度:存量与增量

解决租房的主力军是谁?是个体的房主,全世界都一样。也有人说,很多发达市场主要是通过B端来解决,这里面有很多歧义。

日本的非常高,大概超过80%,全世界最大的租赁机构化的企业在日本,管理了将近一百万间住宅企业。但是日本有一个很特殊的情况,它大部分托管的是C端物业。

今天,全中国的租金规模大概是1万亿,显然不够,未来十年大概达到3万亿左右,其中我估计3千亿来自于持有型供应。

所以从去年开始,我们跟很多开发商交流,觉得这是未来十年的机会。

那么,房子从哪来?因为我们是做二手房出身的,所以我们一直看存量市场,存量有非常大的空间。

不能一味地靠盖房子解决问题,较为合理的比重应该是:80%从存量解决,20%从增量解决。

北京和上海都有一个现象,30%以上的房子房龄超过20年。这些房子有个特点,位置不错但居住的舒适性差很多。

所以,我们要循环利用,由专业机构进行改造再投入到新的市场里去。

第六个角度:未来机构化占主流

引出来下一个命题,机构化。我估计未来北京的物业,B端可能全部都是机构化,C端超过50%是机构化。

美国有很多专业化机构,发展很快,有专门做数据的,做线上平台的、做租赁服务的。北京某高校校长想把他们的教师公寓委托我们进行管理,这都是未来很大的方向。

最后,来看下租金问题。租金怎么算合理?我们总看一个指标房价租金比,其实不是很有意义。因为租金跟房价没有什么关系,租金影响因素最大的是这个城市的人均收入水平。

全世界很多城市的租金负担比非常高,比如法国,一个月的收入40%需要交房租,所以,我感觉未来的租金总体是处在比较上升的通道。

第七个角度:服务

坦率地说,我们这代做服务型企业的人的核心使命是让中国的消费者在基础的服务保障上得到一定满足。

中国今天太多的服务行业就是服务的方差比较大,核心原因是什么?

是因为中国过去30年非常快地从农业社会跨过了工业社会,跨入信息社会、互联网社会,而工业时代期待的服务企业做的标准化服务流程之类的事,社会根本没有做。

所以,由于基础设施不健全,周围所有条件都是“轻”的,服务行业的企业不可能做轻,都是重的,都要自己做。

今天中国的服务业太多这样的状况,海底捞出事,大家有捧有骂,但我特别能理解他,做服务业要管控到任何一个点非常难。

后来张勇也说,真正解决这个问题就是无人厨房去解决这问题。

另外,我是真觉得链家的服务一般,但还比较靠谱。这行业的关键问题是效率低,并且很长一段时间内不可能得到根本性的改善。

大家知道我们一个线上商机转化成线下交易的比例是多少?1/2500。如果一个经纪人一年成交3笔交易,意味着他需要处理7500个商机,一个商机花半小时,他需要3750个小时,意味着全年每天工作11小时不能休息,这就是现状。

提问:在您看来,大家是该租房子,还是买房子?

左晖:当然“有产”肯定比“无产”好一些,但是我觉得今天的价值观有一些问题,好像不买一个房子,你什么事都干不了!比如娶不了媳妇等等。

如果能让租房成为一种可选的生活方式,我觉得有些事情会发生变化。

提问:“新租赁时代”是否只是针对北上广深一线大城市的年轻奋斗人提出的概念,是否映射了年轻人更多被迫、无奈的一种选择?

左晖:北京西北五环外有一个唐家岭,是大学毕业生们的集聚地,链家很多同事都住过唐家岭,我自己也去过很多次。

但我在唐家岭没有看到任何的消极,在那里我能看到这座城市的奋斗与努力。

虽然我们的国家还有各种各样的问题,但是在中国,社会的纵向阶层移动还存在,这是年轻人最大的机会,你凭什么不去奋斗?

20年前,我们在北京就是这样过来的。我刚创业的时候睡办公室,就把几个沙发垫一铺,早晨起来发现沙发垫都跑了,我就睡在地板上,我没觉得苦。

这一代的中国年轻人,赶上了国家快速发展的时代。我认为年轻人只要选择留在这座城市就必须奋斗,这是我们的宿命和结果。

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